Comprendre et Améliorer son DPE
Quels travaux réaliser ?
Qu’est-ce que le DPE ?
Bon, je pense que si vous êtes ici, vous savez ce qu’est le DPE : Diagnostic de Performance Energétique. Ce diagnostic immobilier est l’un des documents obligatoire à fournir lors d’une vente ou de la mise en location d’un bien.
Son objectif est de mettre en évidence la performance énergétique du logement en estimant ses déperditions annuelles et en lui attribuant une note, de la même manière que les notations sur les appareils électroniques qui permettent d’estimer d’un coup d’œil si c’est un équipement énergivore ou non. Ces diagnostiques sont réalisés par des professionnels, en même temps que d’autres diagnostics tels que ceux pour l’électricité, l’amiante, le plomb…
Jusqu’en juillet 2021, deux méthodes coexistaient pour calculer la notation :
La méthode dite sur facture, qui consistait à estimer les déperditions en utilisant les factures de consommation d’énergie de l’occupant. Depuis cette dernière a été interdite avec la nouvelle réforme. Dans un sens, c’est une bonne chose, car la notation était finalement dépendante des usages de l’occupant. Or, il peut exister de grandes disparité dans l’énergie consommée d’un habitant à un autre.
C’est pour cela que la seconde méthode, appelée 3CL-DPE, est désormais la seule autorisée pour l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique. Cette méthode se base uniquement sur les caractéristiques techniques du logement afin d’en ressortir les déperditions. Ainsi, nous avons un document qui est censé représenter les performances intrinsèques du logement.
L’origine de ce livre numérique
Mais pourquoi en suis-je arrivé à essayer de comprendre ce DPE ?
En juillet 2021, je me suis retrouvé avec un appartement à rénover entièrement, murs, sols, salle de bain…. Bref, des travaux lourds et couteux.
Au même moment, je reçois dans mon fil d’actualité un article expliquant la nouvelle réglementation du DPE 2021, avec une conclusion qui m’a inquiété au premier abord : L’interdiction progressive à la location des logements énergivores.
Ce logement est une construction ancienne, et pour ces logements, la méthode sur facture était celle la plus utilisée. De plus, je n’avais plus de DPE valide, j’ai donc fait appel à un professionnel pour établir le diagnostic de cet appartement suivant la méthode en vigueur de juillet 2021, c’est à dire la méthode 3CL-DPE.
Et là, c’est le drame ! Note G, environ 650 kWh/m²/an ! C’est énorme ! En relisant les articles sur le sujet, je me rend compte qu’à partir de janvier 2023, il sera interdit de louer les logements ayant une consommation annuelle supérieure à 450 kWh/m²/an !
J’entre alors dans ce cas, et devant refaire tous les murs, je commence à me dire que si je dois ajouter de l’isolation dans ce logement pour limiter les déperditions, autant le faire dès maintenant afin de ne pas devoir tout recommencer en 2023.
!j’analyse alors en détail le rapport DPE qui m’a été fourni. Il est beau, avec des indicateurs, des informations intéressantes. Ah tiens, une section dédiée pour améliorer mon logement !
Il y a des bouquets de travaux conseillés, mais je me rend compte que la prise en compte de tous les éléments de ces bouquets est très couteux. Et c’est à partir de ce moment là que je me rend compte que ces recommandations ne sont pas assez détaillées et appliquées à notre cas.
Bref, vous l’aurez compris, cela peut amener beaucoup de questions. J’ai alors commencé à consulter des artisans, et des conseillers du milieu afin de comprendre quels étaient les travaux à réaliser prioritairement pouvant avoir le plus d’impact sur l’amélioration de mon DPE.
Et finalement, je suis aussi resté sur ma faim, car les conseils prodigués restaient vagues, et pour moi, sans preuve technique…
J’ai alors décidé de me plonger dans la compréhension du DPE, et je me suis procuré un logiciel de diagnostiqueur afin de réaliser des simulations dans le but de déterminer l’influence des différents paramètres sur la notation énergétique. J’ai alors observé des impacts très intéressants, qui m’ont permis d’orienter mes choix dans les travaux de mon appartement.
Après avoir été confronté à ce problème, je me suis alors dit que je n’étais sûrement pas le seul à me poser ces questions, et j’ai donc poussé mes analyses afin d’écrire un livre numérique avec un contenu qu’on ne trouve pas ailleurs.
Qui suis-je ?
Je m’appelle Romain DEMAISON, j’ai 32 ans. Attiré depuis toujours par les sciences, l’ingénierie, la mécanique, l’électronique, l’informatique, j’ai naturellement orienté mes études dans le domaine scientifique.
J’ai essayé d’élargir au maximum les domaines dans le choix de mes études, avec un DUT Mesures Physiques, puis une école d’ingénieur en mécatronique. J’ai depuis une activité salariée dans le secteur de l’électronique, cependant, ma soif d’apprendre dans divers domaines ne s’est pas étouffée.
La technique, c’est ce qui me guide, comprendre comment cela fonctionne, pourquoi c’est fait comme ceci et pas autrement ?
Alors suivez moi, et regardons ensemble l’aspect technique du DPE !
Qu’allez-vous trouver dans ce livre numérique ?
La réalisation du DPE du point de vue d’un particulier est floue. Nous ne savons pas ce que prend en compte le diagnostiqueur, ce qu’il entre dans son logiciel pour déterminer la notation qu’il nous délivre. L’objectif de ce livre numérique d’environ 135 pages est de présenter ce nouveau DPE, paramètres influents, et vous permettre de vous faire une idée sur les travaux prioritaires à réaliser dans le but d’améliorer le DPE.
Pour cela, nous établirons des études de cas afin d’analyser l’influence de différents travaux d’amélioration du logement. Cela passera par l’isolation des murs, du plafond, du sol, la mise en place de fenêtres double vitrage, la comparaison des moyens de chauffage et de production d’eau chaude, la VMC, ainsi que de nombreux autres paramètres.
Nous verrons aussi les limites de ce DPE, avec en bonus une analyse sur ce qu’il s’est passé en octobre 2021, c’est-à-dire la suspension et le recalcul de la notation des DPE réalisés entre juillet et octobre 2021.
Ce livre numérique contient aussi beaucoup de données issues de mes différentes analyses et simulations. L’objectif est que vous puissiez puiser dans ces données afin d’en tirer des tendances de vos propres cas.
Qu’est ce que vous ne trouverez pas dans ce livre numérique ?
Le DPE reste un diagnostic qui ne peut être établi que par un professionnel assermenté, ce livre numérique ne vous permettra donc pas de réaliser votre propre DPE. Cependant, vous pourrez facilement avoir une idée de la classe énergétique dans laquelle vous vous trouvez, et surtout les axes d’améliorations que vous pourrez réaliser dans votre logement afin de remonter dans le classement.
Je reste bien evidement à l’écoute de tout commentaires, propositions de simulations supplémentaires, critiques sur les conclusions que j’ai pu établir, cependant je ne réaliserez pas d’étude de cas particulier.
Contenu du livre numérique
Ce livre numérique contient environ 135 pages, et il est décomposé en différents chapitres et sections qui permettront de répondre aux principales interrogations sur le DPE, ainsi que des conclusions sur les travaux à réaliser prioritairement en fonction de votre logement, dans le but d’améliorer votre notation.
Quelques notions sur le DPE avant de commencer
Pour commencer, une présentation du DPE avec les changements suite à la réforme de juillet 2021, ainsi que l’analyse et explication d’un rapport DPE sur un cas particulier.
Différentes études de cas
Nous réaliserons ensuite différentes études de cas afin de déterminer l’influence des paramètres que le diagnostiqueur entre dans son logiciel. Les cas simulés sont les suivants :
Nous pourrions simuler de nombreux autres cas, une infinité même, cependant, il fallait faire des choix. J’ai essayé de prendre des cas classiques, et nous verrons que nous pouvons réaliser des conclusions très intéressantes permettant d’établir des généralités.
Évolution de la notation en fonction de la surface
Ce cas est très intéressant, j’ai réalisé de nombreuses simulations pour des logements ayant une surface comprise entre 15 et 200 m², dans le but de renforcer les conclusions et ainsi réaliser des généralités sur les travaux et paramètres influents sur le DPE.
Le bilan et conclusions
Ce chapitre permettra de faire un bilan sur toutes les observations que nous avons pu faire durant les analyses de cas et des différents paramètres influents sur le DPE.
Nous verrons des conseils de travaux, sur le choix de certains équipements, et un tableau récapitulatif permettra en un coup d’œil de visualiser les travaux et paramètres les plus influents sur la notation DPE, avec des indications de complexité de mise en œuvre, de coût et de gain sur le confort.
BONUS : Fiche DPE pour vos logements
Malheureusement, en raison d’un temps compté pour établir le diagnostic de votre logement, le diagnostiqueur ne prendra pas vraiment le temps d’analyser en détail toutes les caractéristiques du logement. Par exemple, pour les murs, il prendra rarement le temps de démonter une prise pour déterminer la présence d’isolation, et ses caractéristiques.
Ainsi, le DPE étant désormais opposable, le diagnostiqueur se protégera en renseignant des paramètres par défaut, voire inconnus. Nous verrons dans ce livre numérique que cela a une influence non négligeable sur la notation.
Afin d’éviter cela, il est nécessaire de fournir des preuves, des photos, des factures, des différents paramètres influents la notation du DPE. Afin que le diagnostiqueur puisse renseigner le maximum d’informations, avec preuves à l’appui, je vous propose à la fin du livre numérique un modèle de fiche que vous pourrez réaliser pour chacun de vos logements, répertoriant les informations et preuves importantes.
Retour des lecteurs
Quelques retours des lecteurs de mon ebook !
Avis 1
Pour ceux qui s’interrogent sur le DPE nouvelle version (méthode 3CL), je voudrais vous présenter l’ebook « Comprendre et améliorer son DPE »: https://ameliorer-son-dpe.com/
Je suis tombé dessus un peu par hasard, en voyant la signature de RomainD2, qui en est l’auteur. (il n’est absolument pour rien dans la rédaction de ce message)
Si vous avez besoin de faire un DPE, que ce soit pour vendre un logement ou pour le mettre en location, vous savez déjà que le DPE c’est un peu obscur. En théorie tout est simple, mais en pratique il est très difficile d’avoir ne serait-ce qu’une vaque idée de l’apport individuel des rénovations potentielles. On ne peut pas compter sur le diagnostiqueur, qui n’est pas thermicien, est qui de toutes façons n’a absolument pas le temps ni l’envie de vous donner des conseils.
Vous savez probablement déjà qu’un DPE donne des préconisations de travaux, mais en pratique elles ne contiennent que peu de détails.
Cela indique par exemple:
- Changer les fenêtres: oui mais quel est l’impact d’une fenêtre alu par rapport à une fenêtre PVC?
- Faire une isolation de 7 cm par l’intérieur: oui, mais si on fait une isolation de 4 ou de 10cm, cela change quoi?
En gros, un DPE donne un nombre très limité de pistes, et vous laisse le loisir de faire les travaux pour constater, après un nouveau DPE, quel serait l’impact. Il va de soi que pour un investisseur, cela ne permet pas de prendre des décisions éclairées.
Ce livre (environ 120 pages) permet justement de mieux comprendre l’impact des différents travaux possibles. En utilisant des exemples chiffrés, il permet d’avoir une meilleure idée de l’impact de ce qu’il est possible de faire, en allant au delà des préconisations simplistes que l’on trouve sur un DPE.
Par exemple, au lieu d’avoir « changer le mode de chauffage », vous pourrez savoir quel est l’impact envisageable d’un radiateur électrique à inertie, ou d’une pompe à chaleur. De même, vous pourrez savoir ce que change chaque centimètre d’isolant, et vous rendre compte que certains travaux préconisés n’ont parfois qu’un impact très faible sur le DPE.
Au vu du prix modique de l’ouvrage […] par rapport à l’enjeu financier, c’est un achat que je ne peux que vous recommander (prix « normal » actuel: 20€).
Avis 2
J’ai découvert le livre de Romain suite à la lecture de ton message sur le topic le 4 janvier dernier.
Le sujet m’intéresse grandement car je m’intéresse à l’investissement immobilier locatif. Et ça faisait quelque temps que je cherchais des infos sur le sujet.
J’ai eu la chance de lire le livre de Romain. J’y ai trouvé exactement ce que je cherchais. Clairement, je le recommande aux bailleurs qui ont une passoire thermique, ils sauront comment identifier et prioriser les travaux de rénovation énergétique qui s’imposent.
Mes rénovations
J’ai enfin pu relouer un premier appartement, ma première rénovation en prenant en compte les contraintes énergétiques. Le nouveau DPE est passé de la note G à la note C.
Un petit Avant / Après pour illustrer tout ça !
